현명하게 사는 법

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 채상욱

재개발투자에 대한 기본가이드

1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?

재개발 사업 전의 노후 단독주택들은 각각의 소유주가 보유한 상태입니다. 예를 들어 토지 면적이 100이고 구분소유자가 100명이라면 각 구분소유주는 평균적으로 1%의 토지를 보유한 상태입니다. 이 단독주택들을 재개발하면 그 자리에 아파트가 건설되는데 이때 건설되는 아파트 총 분양 물량은 재개발 사업 전의 구분 소유주들에게 분양을 하고도 남습니다. 그래서 일반 분양 즉 구분소유주가 아니었던 제3자에게도 분양을 하고 이에 대한 분양 수익은 모두 구분 소유주들이 돌려받게 되는데 이를 개발이익이라고 합니다. 따라서 일반 분양을 많이 할 수록 '개발이익'이 커져서 구분소유주들의 수익성이 좋아집니다.

2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들

재개발 투자를 할 때 가장 중요한 지표는 개발 이익을 대표하는 값인 "비례율"입니다. 비례율이란 사업 전 구분소유주들의 대지 지분 가격을 모두 합산한 것에 비해, 사업을 통해 들어오는 개발 이익이 얼마나 더 큰지 계산한 값입니다. 예를 들어 조합원 분양과 일반 분양을 모두 포함한 '총 분양 수익'에서 , 개발 관련 건설비용, 구분소유주 전원이 보유한 토지 가격 등 원가를 모두 빼면 '개발 이익'이 나옵니다. 이 개발 이익을 토지 가격으로 나눠보는 것입니다.

예를 들어 총 분양이 2.5조원, 건설비용이나 원가 등을 모두 더한 값이 1.5조원, 구분소유주들이 보유한 사업 전 토지의 감정 평가액이 1조원이라 한다면 비례율은 100%((2.5조원-1.5조원)/1조원)입니다.  반면 분양가가 상승하여 총 분양 수익이 3조 원으로 올라가고 건설 원가가 1.7조원, 종전 구분소유주가 보유한 토지의 총 감정평가액이 그대로 1조원이라면 비례율은 130%가 됩니다.

이렇게 비례율은 해당 사업의 개발 이익률을 의미하는데, 이 개발 이익을 향유하는 주체가 구분소유주들입니다. 따라서 비례율이 높은 사업이라는 판단이 서면 구분소유주들이 보유한 토지가치가 자연스럽게 상승합니다.

그래서 재개발 사업에 투자하고 싶을 때 가장 먼저 물어야 할 것이 비례율입니다. 그런데 안타깝게도 이 비례율에 대해서 확답해 줄 사람은 아무도 없습니다. 분자인 총 분양 수익은 분양가격이 확정되는 미래에 알 수 있기 때문에 지금은 계산할 수 없습니다. 그리고 최근에는 비례율을 일부러라도 100%에 맞추는 조합들이 많아지고 있습니다. 비례율이 100%라는 것은 해당 재개발 사업을 통해서 개발 이익이 발생하지 않는다는 것을 의미하지만, 굳이 100%로 인위적으로 낮추는 작업은 계속됩니다. 예를 들어 비례율이 130%가 나올 사업인데 100%로 인위적으로 낮추기 위해 분모인 종전소유주 토지의 감정평가액을 높여 버립니다. 의외로 개발 이익이 없는 것으로 비례율을 맞추면 장점이 많아서 그런 사례가 속출하고 있습니다.

3.. 프리미엄을 계산하는 방법

재개발 사업에 투자하는 단 하나의 이유는 바로 조합원 분양 가격과 일반분양 가격의 차이가 존재하기 때문입니다. 구분소유주는 사업을 통해 제3자에게 판매될 일반분양 아파트보다 더 낮은 가격에 같은 아파트를 분양받을 수 있습니다. (중략)

그래서 이렇게 일반 분양가와 조합원 분양 가격 차이로 인해 구분소유를 한 조합원에게는 일종의 프리미엄이 생깁니다. 예를 들어 전용면적 59m2 아파트를 받을 수 있는 재개발 대상 단독주택을 매입하면 조합원 분양은 4.7억원에, 일반 분양은 6억원에 받을 수 있다고 합시다. 이때 조합원 분양가는 일반 분양가보다 1.3억 원이나 낮습니다. 래미안에스티움 이후 대부분의 신길뉴타운 지역이 이 정도 분양 가격과 조합원 가격을 유지했습니다. 그러니 1.3억원은 재개발 사업의 위험을 감수한 구분소유주에 대한 보상입니다. 즉, 리스크에 대한 리턴 값입니다. 따라서 재개발 투자의 기본은 바로 이 분양 할인의 폭, 즉 조합원 프리미엄이 얼마인지 추정하는 것입니다.

만약 재개발 대상에 대한 매수 제의가 왔다고 하면 일반 분양 가격은 일반적으로 주변 시세를 통해 가늠한 후 조합원 분양 가격을 확인해야 합니다. 이것을 아는 것만으로 재개발투자의 5부 능선은 넘은 셈입니다.

4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가?

조합원이 아니라면 조합원이 되기 위해 재개발 대상 주택을 매수해야 합니다. 따라서 주택을 매수할 때 실질적으로 지불할 매수 가격이 적정한지 판단하는 기준이 필요한데, 이때 확인해야 할 부분이 바로 '권리가액'입니다.

권리가액이란, 사업 전 구분소유주들이 보유하고 있는 각 구분주택의 가격입니다. 다만 해당 토지가 재개발 사업을 하게 되면 감정평가된 것 이상의 개발이익을 향유할 수 있기 때문에 감정평가 금액에 비례율을 곱하는 방식으로 권리가액을 산정하게 됩니다.

이 권리가액은 이름 그대로 해당 토지의 소유권 가치이고, 사용가치-수익가치-처분가치의 총 합입니다. 이 권리가액 대비 얼마를 더 주고 사느냐가 우리가 매수할 때 지불하는 프리미엄인 것입니다. 당연히 조합원이 된다는 것은 위의 예에서처럼 1.5억원 싸게 아파트를 살 수 있는 자격을 얻는 것이기 때문에 권리가액 대비 5천만 원 정도는 더 지불할 수 있을 것입니다. 그런데 권리가액 대비 2억원을 더 지불한다면 어떨까요? 이럴 때는 조합원 할인 분양보다 주택 매수 금액이 더 비싸게 되므로 그 투자는 실패나 다름 없습니다.

권리가액 4억원에 1억원의 웃돈, 즉 프리미엄을 지급하고 5억원에 주택을 매수하면 조합원이 되어 토지의 소유권을 확보하게 됩니다. 이 권리를 토대로 주택재개발 사업이 분양 단계까지 지속되면 조합원들이 일반 분양 시 추가 분담해야 할 금액은 조합원 분양 가격에서 권리가액을 뺀 금액이 됩니다. 위의 사례에서는 조합원 분양가격이 4.5억 원 이었고, 권리가액이 4억원 이므로 5천만 원의 분담금이 발생합니다.

그렇기 때문에 재개발 사업이 끝났을 때 조합원이 분양받는 금액과 매수시점에 지불하는 프리미엄의 폭이 큰지 적은지 판단하는 것이 재개발 사업 투자의 모든 것입니다.

조합설립인가도 나지 않은 재개발 사업 초기 단계인데, 내가 매수를 고려하는 물건에 이미 1.3억원의 프리미엄이 붙었다고 해봅시다. 예상되는 조합원 할인 분양 폭이 1.5억원 인데 프리미엄이 1.3억원이라면 뒤도 보지 말고 투자를 접어야 합니다. 반대로 예상되는 할인 분양 폭이 1.5억원 인데 막상 가보니 매수할 때 지불해야 하는 프리미엄이 없거나 마이너스 프리미엄이라면 투자를 고려해볼 만합니다. 재개발 사업에서 조합원이 되는 단 하나의 이유는 조합원이 되어 낮은 가격에 아파트를 공급받는 것입니다. 그런데 이 할인 폭을 사업 초기부터 미리 지불해버릴 거면 왜 리스크를 감수하고 조합원이 되겠습니까? 일반 분양을 받으면 됩니다.

사실 이 권리가액도 '종후감정평가'단계까지 가야 정확히 계산할 수 있습니다. 권리가액을 구하기 위해서는 비례율이 나와야 하며, 비례율은 분양가가 확정된 후에야 결정되기 때문입니다.

5. 재개발 대상 물건을 살 때 반드시 확인해야 할 점

조합원 할인 폭과 매수할 때의 프리미엄을 대략적이나마 비교할 수 있는 단계까지 왔다면 반드시 체크해야할 것들이 있습니다. 중개소를 통해서는 예상 비례율과 예상 권리가액을 물어야 합니다. 그리고 조합원 분양 가격을 묻고 주변 시세를 확인하면 됩니다. 그러면 해당 물건의 프리미엄이 얼마인지, 재개발 사업진행 정도에 따라서 적정한지 알게 될 것입니다. 중개소가 이를 잘 모르고 있다면 조합 사무실에 직접 물어보는 것이 좋습니다.

정비사업의 현재 진행상황은 서울의 경우 '서울시 클린업 시스템'이 가장 정확하고, 전국의 사업을 확인할 때는 '다음 부동산 서비스'를 활용하는 게 좋습니다. 네이버 부동산에 비해서 다음 부동산 서비스 기능이 잘 알려져 있지 않지만, 다음 부동산 서비스에는 전국 도시정비 현황과 개발에 관련된 내용을 정리해서 일괄로 제공하는 훌륭한 기능을 가지고 있습니다.

다음 부동산 서비스에서 '지역 핫 이슈'를 선택하면 지역별 정비사업과 신도시나 혁신 지구와 같은 사업종류가 모두 나옵니다. 해당 사업을 선택해보면 개요와 사업의 절차 단계, 각 절차의 주요 일정과 단지 조경도나 입지 등에 대한 자료들이 모두 공개됩니다. 정비사업 대상지를 확인할 때 사용하면 가장 유용한 사이트 중하나입니다.

p.240-247 채상욱

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이 가격으로 책을 구매한 것이 미안할 정도로 잘 정리된 내용과 통찰력 있는 저자의 시각, 주장의 근거에 대해 말뿐이 아닌 자료로 분석해주는 명확함에 감사합니다. 공부할 수록 어려운 부동산, 내가 지금 당장 투자하지 않더라도 이 정도 내용은 알아야 앞으로 부동산 정책에 반응하는 데 도움이 될 것같습니다.

'돈되는 아파트, 돈 안되는 아파트'는 이 시대에 꼭 알아야 할 정보로 가득했으며 제 블로그에 올린 글은 그동안 제가 궁금했던 재개발에 관한 내용입니다. 재개발 초과이익 환수제와 관련된 아파트 분석에 대해 궁금하다면 저자의 책을 꼭 읽어보시기 바랍니다.